LEGAL UPDATE - PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 18 TAHUN 2021 TENTANG HAK PENGELOLAAN, HAK ATAS TANAH, SATUAN RUMAH SUSUN, DAN PENDAFTARAN TANAH

 Garis Besar

Untuk melaksanakan ketentuan Pasal 142 dan Pasal 185 huruf b Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”), maka pemerintah menetapkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”). Ruang lingkup PP No. 18/2021 ini meliputi hak pengelolaan, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan pada Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah, dan Pendaftaran Tanah.

Dengan terbitnya PP No. 18/2021, maka:

• • Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah;
  • Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia; dan
  • Ketentuan mengenai jangka waktu pengumuman Pendaftaran Tanah secara sistematik dan jangka waktu pengumuman Pendaftaran Tanah secara sporadik dalam Pasal 26 ayat (1) dan ketentuan Pasal 45 ayat (1) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,

dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

Peraturan-peraturan Dasar

• UU Cipta Kerja.

Garis Besar Isi Peraturan

1. Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat. Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik Negara/badan usaha milik daerah, badan hukum milik Negara/badan hukum milik daerah, Badan Bank Tanah, atau badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat. Sedangkan Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.

Pemegang Hak Pengelolaan diberikan wewenang untuk:

1. 1. Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
   2. Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain; dan
   3. Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.

Tanah Reklamasi juga dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tanah yang diberikan dengan Hak Pengelolaan, subjek, pemanfaatan Tanah, terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan pemberian dan pendaftaran, pembebanan, peralihan dan pelepasan, hapusnya serta pengendalian Hak Pengelolaan dan Tanah Reklamasi, rumusan dan penentuan tarif dan/atau uang wajib tahunan, diatur dalam Peraturan Menteri.

2. Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah

• •  Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha diberikan kepada warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha meliputi Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan.

Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.

Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berakhir, Tanah Hak Guna Usaha kembali menjadi Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.

• • Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan diberikan kepada warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan meliputi Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.

Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik.

• • Hak Pakai

Hak Pakai terdiri atas Hak Pakai dengan jangka waktu dan Hak Pakai selama dipergunakan. Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada warga Negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, dan Orang Asing. Sedangkan Hak Pakai selama dipergunakan diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, Pemerintah Desa, dan perwakilan Negara asing dan perwakilan badan internasional.

Hak Pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

Hak Pakai dengan jangka waktu di atas Tanah Hak Milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah Hak Milik.

3. Satuan Rumah Susun

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diberikan kepada:

1. 1. Warga Negara Indonesia;
   2. Badan hukum Indonesia;
   3. Orang Asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
   4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
   5. Perwakilan Negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia; atau
   6. Perwakilan Negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.
   7. Instansi Pemerintah Pusat atau instansi Pemerintah Daerah.

• Rumah Tempat Tinggal atau Hunian untuk Orang Asing

Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. Hak Atas Tanah tersebut bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian dan batasan atas kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk Orang Asing diatur dalam Peraturan Menteri.

4. Hak Atas Tanah atau Hak Pengelolaan pada Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah

Penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dibatasi oleh batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan yang diatur dalam rencana tata ruang, dan batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 (tiga puluh) meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang. Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah merupakan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.

Ruang Bawah Tanah terdiri dari:

1. 1. Ruang Bawah Tanah dangkal, yaitu Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dengan batas kedalaman 30 (tiga puluh) meter;
   2. Ruang Bawah Tanah dalam, yaitu tanah yang secara struktur/fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah.

Apabila terdapat pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batu bara, Hak Atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah tidak dapat diberikan.

Ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai atas Tanah berlaku secara mutatis mutandis terhadap ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan pembatalan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah.

Ketentuan lebih lanjut mengenai subjek, objek, jangka waktu, terjadinya hak, tata cara dan syarat permohonan pemberian, perpanjangan, pembaruan, dan pendaftaran, kewajiban, larangan dan hak, pembebanan, peralihan, pelepasan dan perubahan, serta hapusnya Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, dan hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah, diatur dalam Peraturan Menteri.

5. Pendaftaran Tanah

Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat dilakukan secara elektronik, yang mana hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara elektronik yaitu berupa data, informasi elektronik, dan/atau dokumen elektronik. Data dan informasi elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah, yang mana merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara yang berlaku di lndonesia. Penerapan Pendaftaran Tanah secara elektronik dilaksanakan secara bertahap dengan mempertimbangkan kesiapan sistem elektronik yang dibangun oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan secara elektronik.

• • Percepatan Pendaftaran Tanah

Dalam rangka percepatan Pendaftaran Tanah, maka pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara sistematik wajib diikuti oleh pemilik bidang Tanah. Apabila pemilik bidang Tanah tidak mengikuti Pendaftaran Tanah secara sistematik, pemilik bidang Tanah wajib mendaftarkan tanahnya secara sporadik.

Pengumuman hasil pengumpulan data fisik dan data yuridis untuk Pendaftaran Tanah secara sistematik dilakukan selama 14 (empat belas) hari kalender dan untuk Pendaftaran Tanah secara sporadik dilakukan selama 30 (tiga puluh) hari kalender.

Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan. Pencatatan tersebut dilakukan pada daftar umum dan/atau sertifikat Hak Atas Tanah.

Ketentuan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan Pendaftaran Tanah secara elektronik, penyimpanan dan penyajian data dan/atau dokumen elektronik, bentuk, isi dan tata cara pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah secara elektronik, percepatan Pendaftaran Tanah, pendaftaran hak tanggungan secara elektronik, pencatatan perjanjian pengikatan jual beli dan perjanjian sewa, pencatatan objek perkara dan perintah status quo, perubahan hak guna bangunan dan hak pakai menjadi hak milik, dan Pendaftaran Tanah bekas hak barat atau Tanah bekas milik adat serta Tanah swapraja atau bekas swapraja, diatur dalam Peraturan Menteri.